janitor-100340_1280

5 powodów, dlaczego warto zlecić zarządzanie nieruchomością firmie zewnętrznej.

Od kiedy zawód zarządcy nieruchomości został zderegulowany, każdy może go wykonywać. Zatem czy jest sens zatrudniania profesjonalnej firmy do zarządzania nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej?

Co zyskuje wspólnota, gdy zarząd właścicielski sam zarządza nieruchomością wspólną, nie decydując się na usługi zewnętrznej firmy? Na pewno oszczędności – to największa i wydaje się jedyna korzyść z niezatrudniania firmy zarządzającej i administrującej. Jakiego rzędu mogą być to kwoty? To zależy od wielkości nieruchomości, ilości lokali mieszkalnych i użytkowych, lokalizacji, ilości dyżurów administratora na nieruchomości, zakresu obowiązków zarządcy itp. W Warszawie stawki za zarządzanie nieruchomością wspólną wahają się między 0,30 gr a 1,80 zł. Mnożąc tę kwotę przez ilość metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości łatwo obliczyć oszczędność dla wspólnoty.

Większość zarządów wspólnot mieszkaniowych nie decyduje się jednak na samodzielne zarządzanie. Pomijając fakt, iż zarządzanie nieruchomością wspólną to ogrom pracy, jest jeszcze wiele innych powodów, dlaczego warto tę pracę zlecić profesjonalistom:

1. Fachowa wiedza

Firmy zarządzające, szczególnie te o ugruntowanej renomie, zatrudniają specjalistów – licencjonowanych zarządców i doświadczonych administratorów, księgowych, inspektorów budowlanych, prawników itp. Ich wiedza i doświadczenie szczególnie jest przydatna, gdy członkami zarządu wspólnoty są osoby, które wcześniej nie miały styczności z branżą zarządzania nieruchomościami.

2. Doświadczenie branżowe

Zarządzanie nieruchomością wspólnoty niektórym wydaje się łatwe do czasu, gdy nie zetkną się z nieoczekiwaną trudnością. Doświadczony zarządca wcześniej mógł spotkać się z takim problemem na innej nieruchomości, dlatego będzie wiedział, jak poprowadzić sprawę, by nie narazić wspólnoty na koszty lub konsekwencje prawne.

3. Mediacja

W dużych skupiskach ludzi często dochodzi do konfliktów. Zdarza się, że członkowie zarządu wspólnoty są skonfliktowanie wewnątrz zarządu lub z innymi mieszkańcami. Administrator lub zarządca może pełnić funkcję mediatora między stronami i kanalizować wszelkie napięcia.

4. Kontakty

Dzięki doświadczeniu i licznym kontaktom w branży firma zarządzająca może polecić sprawdzonego fachowca potrzebnego wspólnocie (remont dachu, konserwacja urządzeń, pielęgnacja zieleni itp.), a także wynegocjować korzystniejsze ceny.

5. Transparentność

Z każdego swojego działania profesjonalny administrator i zarządca zdają raport zarządowi wspólnoty i mieszkańcom. Członkowie nie mają też problemu z rozliczaniem firmy zewnętrznej z jej działań. W przypadku pełnienia obowiązków administracyjnych przez samych członków wspólnoty mógłby się pojawić problem z rozliczaniem sąsiadów.

 

 

 

Czytaj więcej

barbecue-691527_640

Grillowanie na balkonie

Czy można rozpalić grilla na swoim balkonie lub tarasie albo na patio wewnątrz osiedla zamkniętego?

Latem ochota na rozpalenie grilla jest większa niż wyobraźnia, dlatego wiele osób grilluje w miejscach niezupełnie do tego przeznaczonych – na trawnikach przed blokami, na skwerach, w parkach miejskich, a także na swoich balkonach i tarasach. Z drugiej strony, jeśli ktoś nie posiada własnego ogródka ani działki za miastem, to czy grillować nie może już w ogóle?

Balkony i tarasy to elementy części wspólnych nieruchomości dane do wyłącznego użytkowania właścicieli lokali, do których przynależą, co oznacza, że właściciele nie mogą na nich robić wszystkiego, co im się żyźnie podoba. Np. nie mogą przytwierdzać do elewacji klimatyzatorów, anten satelitarnych czy zmieniać aranżacji i kolorystyki – chyba że uzyskają zgodę zarządcy czy zarządu wspólnoty.

Polskie prawo nie zabrania właścicielom rozpalania grilla na swoich balkonach i tarasach, jednak nie oznacza to, że możemy tam grillować do woli. Na przeszkodzie balkonowemu grillowaniu może stanąć regulamin porządku domowego, będący elementem pierwszych uchwał, jakie podejmuje wspólnota mieszkaniowa. A w nim powszechnie stosuje się zapis o zakazie rozpalania grilla na balkonach, tarasach, a także w innych częściach wspólnych, np. patio czy placu zabaw. Powód jest oczywisty – niebezpieczeństwo pożaru oraz dyskomfort związany z zapachami, które mogą przeszkadzać sąsiadom.

Egzekwowanie tego zakazu należy do administracji budynku, ale jego złamanie nie poskutkuje sankcjami wynikającymi z kodeksu wykroczeń lub innych ustaw. Co znaczy, że amatorzy balkonowego grillowania są bezkarni. Zanim zdecydujemy się jednak na rozpalenie grilla na balkonie lub tarasie, postawmy się w sytuacji sąsiadów, którzy będą zmuszeni wąchać zapachy naszej smażonej karkówki. A może warto po ludzku zapytać sąsiadów, czy nie będą mieli nic przeciwko?

Czytaj więcej

1024px-Atlanta_parking_garage_settled_particulates

Czy warto oszczędzać na firmach usługowych?

Firma firmie nierówna - ani cenowo, ani jakościowo. W jaki sposób wybierać, by nie przepłacać, ale też nie paść ofiarą swojego skąpstwa?

Wiele firm usługowych z branży nieruchomości wie, że wspólnoty mieszkaniowe to ich potencjalny klient, o którego warto zabiegać. Dlatego duże wspólnoty mogą wynegocjować korzystne oferty na takie usługi jak: administracja, ochrona, sprzątanie, dostarczanie energii cieplnej, pielęgnacja zieleni, konserwacja, ubezpieczenie, serwis monitoringu, przeglądy kominiarskie, wymiana wodomierzy, itp.

Metody wyboru są przeróżne, ale logicznym wydaje się, że konkurs ofert jest wyjściem najbardziej obiektywnym i najrzetelniejszym. Zapytanie ofertowe warto skonstruować tak, by znalazły się w nim pytania dotyczące cen, rekomendacji, sposobów wykonywania usługi, ale również opis specyficznych oczekiwań, jakie ma dana wspólnota. Są osiedla, których mieszkańcy wolą kontaktować się z administratorem telefonicznie i mailowo, gdy tymczasem gdzie indziej preferowany będzie kontakt face to face. Wszystkie oczekiwania warto przedstawić potencjalnym usługodawcom na wstępie, by od razu odrzucić tych, którzy i tak nie będą w stanie im sprostać.

Który czynnik powinien być decydujący w wyborze odpowiedniej firmy usługowej? Zapewne ważną rolę odgrywa cena, ale to nie ona powinna zaważyć na decyzji. Jeśli dwie firmy przedstawiają skrajnie różne cenniki, warto przyjrzeć się niuansom ofert, zapytać o doświadczenie, a nawet poprosić o rekomendacje, które warto zweryfikować. Może okazać się, że najtańsza firma tak naprawdę ma znikome doświadczenie, a na zatrudnieniu jej więcej stracimy niż zyskamy.

W takiej sytuacji znalazła się swego czasu młoda wspólnota mieszkaniowa z Bemowa, której nowo wybrany zarząd właścicielski postawił powierzyć administrowanie firmie proponującej najniższą cenę na tę usługę. Wybrana firma powstała kilka miesięcy wcześniej, a kontrakt z bemowską wspólnotą był drugim, jaki podpisała. Teoretycznie wspólnota oszczędzała 2 tysiące złotych miesięcznie (w porównaniu z ofertami innych firm). Jednak wypracowana oszczędność okazała się złudna, gdyż przez brak doświadczenia firma administrująca nie doradziła zarządowi, jak i kiedy wyegzekwować od dewelopera odszkodowanie w ramach rękojmi. Koniec końcem wspólnota musiała wydać oszczędności na prawnika oraz remonty.

Co może zrobić mniejsza wspólnota, której nie stać na usługi renomowanych firm? Rozwiązaniem może być zawiązanie porozumienia z sąsiednimi wspólnotami i wspólne negocjowanie warunków z firmami usługowymi. W ten sposób można zatrudnić firmę administrującą lub konserwującą, które do obsługi kilku sąsiednich wspólnot oddelegują jednego administratora czy konserwatora, a wspólnoty będą mogły sobie pozwolić na profesjonalnych fachowców, oszczędzając przy okazji.

Zamiast oszczędzać na jakości, warto wybierać firmy proponujące innowacyjne rozwiązania, posiadające nowoczesny sprzęt, a przede wszystkim doświadczonych pracowników – bo doświadczenie może dość szybko okazać się opłacalną inwestycją.

Czytaj więcej

1024px-Giszowiec_Mysłowicka_3_5_9

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera, będziesz członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Od kiedy?

Wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, której powstanie wynika z zapisów Ustawy o własności lokali z dn. 24 czerwca 1994 roku. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli podpisania aktu notarialnego z pierwszym kupującym oraz wpisu do księgi wieczystej. Warunkiem jest, by zbycie lokalu odbyło się na rzecz innej osoby niż deweloper, gdyż zapisy o wspólnocie mieszkaniowej wykluczają współwłasność jednej osoby ze sobą. Zatem powstanie wspólnoty mieszkaniowej w praktyce wiąże się z momentem podpisania wyżej opisanego aktu notarialnego, a nie wraz z podpisaniem umowy kupna, wydaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości czy nawet fizycznym zasiedleniem budynku.

Zawiązanie się wspólnoty mieszkaniowej wiąże się z wyborem zarządu wspólnoty, w skład którego mogą wejść osoby fizyczne spośród ogółu właścicieli (zarząd właścicielski) bądź osoby fizyczne lub prawne spoza wspólnoty (zarząd powierzony). Pierwszym zadaniem zarządu jest zgłoszenie faktu powstania wspólnoty mieszkaniowej do urzędu statystycznego w celu uzyskania numeru REGON, do urzędu skarbowego w celu nadania wspólnocie numeru NIP oraz złożenia oświadczenia o nieskładaniu deklaracji CIT, a także założenie wspólnocie konta w banku.

Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej zarząd musi też zwołać pierwsze zebranie właścicieli lokali mieszkalnych, na którym podjęte zostaną uchwały w sprawie statutu wspólnoty, regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych, wysokości miesięcznych zaliczek na eksploatację części wspólnych, takich jak zarządzanie i administrowanie, sprzątanie, konserwację, itp.

Będąc właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub użytkowego, nie można się zrzec członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej ani zobowiązań wynikających z tego członkostwa, czyli np. partycypowania w kosztach utrzymania części wspólnych nieruchomości. Nie można również zlikwidować wspólnoty mieszkaniowej do czasu, kiedy chociażby jeden z wyodrębnionych lokali będzie własnością innej osoby aniżeli pozostałe części nieruchomości.

Czytaj więcej

Klimzowiec_Bloki_na_Ryszki

Kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Każda wspólnota mieszkaniowa musi mieć swoją reprezentację w formie zarządu osobowego. Ustawa o własności lokali daje sporą dowolność w wyborze członków zarządu wspólnoty.

Wyodrębnienie pierwszego lokalu w nieruchomości (podpisanie aktu notarialnego i dokonanie wpisu do KW) sprawia, że powstaje wspólnota mieszkaniowa. To jednostka organizacyjna, które będzie odpowiedzialna za funkcjonowanie części wspólnych nieruchomości, w kosztach których partycypują wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów. Ustawa o własności lokali w trakcie podpisywania pierwszego aktu notarialnego zobowiązuje do wyboru zarządu wspólnoty, który będzie prawnie odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomością wspólną.

Ustawa reguluje, kto może być członkiem zarządu. Może to być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali w obrębie nieruchomości lub pełnoletni członek rodziny właściciela lokalu. Mamy wówczas do czynienia z tzw. zarządem właścicielskim. Jednak funkcję zarządu wspólnoty może też pełnić osoba fizyczna lub prawna spoza wspólnoty, np. osoba zawodowo zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami mieszkaniowymi albo spółka prawa handlowego. Wówczas będzie to forma zarządu powierzonego. Może się to odbyć w formie umowy notarialnej lub uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza. Każda wspólnota mieszkaniowa musi posiadać zarząd osobowy, a jeśli takowego nie wybrała, wówczas zostanie jej narzucony przez sąd zarząd komisaryczny.

Ustawa deregulacyjna zniosła konieczność posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, co w praktyce oznacza, że zarządzaniem nieruchomościami może zajmować się każdy, kto jest pełnoletni, niezależnie od wiedzy i praktyki zawodowej w tej branży. Stojąc przez wyborem formy zarządzania i członków zarządu, a nawet samemu ubiegając się o taką funkcję, trzeba pamiętać o obowiązkach i odpowiedzialności zarządcy i członków zarządu. Nawet jeśli zarząd właścicielski zleci administrowanie nieruchomością firmie zewnętrznej, odpowiedzialność za sprawy wspólnoty spoczywa na członkach zarządu. Dlatego jeśli w skład zarządu właścicielskiego wybierane są osoby, które nie mają pełnej wiedzy o zarządzaniu nieruchomościami, warto nawiązać współpracę z profesjonalną firmą z tej branży, która nie tylko będzie administrować nieruchomością, ale również będzie doradzać w wypełnianiu obowiązków członków zarządu – reprezentowaniu wspólnoty przed sądem, podpisywaniu w imieniu wspólnoty umów, opracowania planu gospodarczego, dokonywania wymaganych prawem przeglądów, itp.

Czytaj więcej

1497415968_26f55ceb0f_z

Co można zrobić, aby zmniejszyć koszty ogrzewania?

Twoja wspólnota płaci sporo za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody? Zastanawiasz się, czy te rachunki można obniżyć? Zapytaj swojego zarządcę, czy wykonał kilka prostych czynności.

Oto czynności, które pozwolą zoptymalizować koszty ciepła w części wspólnej, a nawet w lokalach mieszkalnych.

– kryzowanie grzejników w częściach wspólnych do wymaganej przepisami temperatury – na klatce schodowej minimalna temperatura to 8 stopni C;

– owiniecie rurek instalacji centralnego ogrzewania w części wspólnej specjalna otuliną, aby nie tracić ciepła;

– zmiana parametrów pracy węzła cieplnego – ustawienia krzywej grzania powinny brać pod uwagę porę dnia – wyższa temperatura w dzień, niższa nocą, wyższa – rano i popołudniu gdy mieszkańcy są w lokalach i niższa, gdy idą do pracy;

– zmiana mocy zamówionej od dostawcy ciepła na centralne ogrzewanie i podgrzanie wody – aby płacić za wykorzystaną moc, a nie za tą, która jest tylko w gotowości (byle nie przedobrzyć i zostawić sobie pewien zapas mocy na tęgą zimę);

– zamontowanie regulatorów pogodowych – to coś więcej niż zwykła czujka zamontowana na zewnątrz nieruchomości. Regulatory biorą pod uwagę również wskazania z wewnątrz nieruchomości. Razem dają wypadkową informację do węzła na wysokość zapotrzebowania na moc grzewczą.

Czytaj więcej